Дома серии 1.090.1 спроектированы по индивидуальным проектам.
Это 8-15 этажные жилые дома серии 1.090.1. Гатчинского ССК улучшенной планировки, с 2002 года серия официально зарегистрирована как торговая марка «Оптима».

Площадь однокомнатных квартир от 39,50-50,95 кв. м, двухкомнатных от 56,75-76.30 кв. м., трехкомнатных – более 100 кв. м, кухни – до 16 кв. м. В трехкомнатных квартирах предусмотрено по два санузла.
Во всех квартирах расположены ванные площадью от 1,80-4,90 кв.м. с местом для установки стиральных машин. В каждой квартире есть хозяйственные кладовые, большие холлы, высота потолков 3 метра.
Для защиты от внешних источников шума в доме предусмотрено:

• тройное остекление окон
  
• трехслойные наружные стены
  
• остекление лоджий первых трех этажей
  

Отличительной особенностью этого дома является наличие межэтажного теплозвукоизоляционного слоя. Обеспечивается трехслойными ж/б панелями толщиной 400 мм и утепляющим наружным слоем 180 мм (экономия теплоэнергии до 40%, звукоизоляция 87дБ).
Фасад декорирован гранитной или мраморной крошкой на клеевой основе, разных оттенков, долговечен (гарантия 25 лет) и хорошо смотрится по сравнению с традиционной плиткой. Здания увенчаны крышей из цветной металлопластовая черепица красно-коричневого цвета.
В основных типах квартир предусмотрены гостиные площадью от 20,10-27,70 кв. м , кухни от 10,00-16,00 кв. м. с выходом на лоджию, холл от 9-ти кв. м.
Применяемые конструкции серии 1.090.1. с трехслойными наружными стенами с эффективным утеплителем, которые обеспечивают большую экономию тепла по сравнению с керамзитобетонными панелями, позволяют строить комфортное, надёжное и экономичное жилище.
Дом можно считать элитным панельным жилым домом.

Этажность: 5-17
Материал наружных стен: облегченные керамзитобетонные панели (до 2000 года трехслойные утепленные панели)
Высота жилых помещений: 270 см
Квартиры: одно-, двух-, трехкомнатные, в последних модификациях есть многокомнатные
Площади кухонь: 11-14 кв. м
Производитель: Гатчинский ДСК
Годы строительства: 1973-2005
Основные районы расположения: все районы Санкт-Петербурга, кроме центральных, пригороды и Ленинградская область

121-я серия Гатчинского ДСК имеет давнюю историю. Почти за сорок лет работы комбинат построил более двух тысяч жилых домов. Сначала это были просто добротные и утепленные пятиэтажки, предназначенные для районных центров и поселков – преимущественно тех, где нет организаций, обслуживающих лифты.

Появившись в Петербурге в конце 1980-х годов, дома 121-й серии «подросли» сначала до девяти, а потом и до десяти этажей, в них появились лифты и мусоропроводы. Внешне же такие дома, облицованные плиткой с контрастным бежевато-коричневым рисунком, мало отличались от тех, что строились практически по всей области – от Выборга до Волосово. Позже появились другие расцветки – от желтых до голубых, фасады стали более пластичными и выразительными.

В 2000 годы этажность увеличилась до 16-17 этажей, а в качестве штатной комплектации, на смену классическим деревянным рамам пришли металлопластиковые стеклопакеты. Но это уже не панельные, а монолитно-панельные дома. В них предусмотрены трехслойные панели наружных стен, соответствующие новым нормативам по теплосбережению, а также тройное остекление. Ранние дома 121-й серии отличает высокое качество внутренней «столярки» (шпонированные двери) и приличная «родная» отделка. Еще одно новшество – тщательная заделка межпанельных стыков герметиками на силиконовой основе. Благодаря этому значительно улучшается звукоизоляция. Высота помещения – 2,7 м, стандартная ширина комнаты – 3,6 м.

В домах 121-й серии старого образца новоселам предлагают вполне просторные однокомнатные квартиры от 41 до 46 кв. м, двухкомнатные – 62-67 кв. м, трехкомнатные – 79-92 кв. м. Площади кухонь – от 12 до 14 кв. м. Говорить о планировках монолитно-панельных домов на базе 121-й серии сложно: они весьма разнообразны и отражают требования разных сегментов квартирного рынка: в них есть и студии 27 кв. м и многокомнатные апартаменты. В домах периода постройки от 2001 года большинство квартир – однокомнатные.

Модификации 121-й серии:

Дома серии 121ЛО образца 1973-84 годов – классическая пятиэтажка, для сельских районов, в которых нет трестов, обслуживающих лифты. Встречаются во всех районах Ленинградской области от Луги до Выборга.

Дома серии 121ЛО 1981-2000 года постройки – здания, облицованные бежевой и коричневой плиткой. В Ленобласти как правило пятиэтажные, в городских районах девяти- и десятиэтажные. С конца 1990-х годов применяются разные колористические решения в фасадной облицовке: от светлых бежевых до голубых.

С начала 2000 годов строятся монолитно-панельные дома 121 серии, преимущественно от 14 до 17 этажей, разнообразные и по внешней отделке, и по планировкам квартир.

Этажность: 9-16
Материал наружных стен: облегченные керамзитобетонные панели
Высота жилых помещений: 270 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные
Площади кухонь: 7,7-14 кв. м
Производитель: ДСК-4
Годы строительства: 1973-1995
Основные районы расположения: Все районы Санкт-Петербурга, за исключением центральных

Крупнопанельные дома 137-й серии всегда считались самыми престижными и качественными из всех панельных построек. Это высшая ступень эволюции индустриального крупнопанельного домостроения.

Между тем, не все дома этой серии одинаково хороши. 137-я серия всегда пользовалась популярностью на квартирном рынке, в первую очередь – из-за гуманных планировок квартир, просторных кухонь (от 8 до 14 кв. м) и высоких (2,7 м) потолков. Одна из особенностей планировки санузла – поперечное расположение ванны, позволяющее расположить стиральную машину. В домах 137-й серии увеличен шаг несущих стен, поэтому минимальная ширина жилого помещения в доме 137-й серии – 3,6 м. В классических домах 137-й серии – кухни оборудованы электроплитами, поэтому в них качественная электропроводка, позволяющая подключать мощные электробытовые приборы. В каждом подъезде – два лифта (как правило, пассажирский и грузовой, но в некоторых модификациях – два пассажирских). В квартирах 137-й серии нет смежных комнат. Это очевидные плюсы, но есть и недостатки.

У домов 137-й серии – высокий бельэтаж, поэтому высокое крыльцо с крутыми ступеньками – труднопреодолимое препятствие для пожилых. В классическом варианте – 137-я серия имеет открытую электропроводку, которая проложена в пластиковых кабель-каналах над плинтусами, а провод, ведущий к потолочному светильнику, – обычно висит под потолком. Предполагалось, что люстру можно будет перевешивать. Однако такая модернизация не нашла отклика в сердцах потребителей, поэтому первое, что обычно делали новоселы – это штробили потолки, чтобы обеспечить привычное расположение люстры. Еще один существенный минус – полы: линолеум, положенный прямо на бетонное основание. Наружные стены у 137-й серии, мягко говоря, «прохладные», они сделаны из керамзито-бетонных панелей, а их толщина – меньше, чем в некоторых типах более ранних брежневок (производители готовили переход на трехслойные панели с прослойкой активного утеплителя, но модернизация не состоялась из-за банкротства ДСК-2).

Разные технологические типы домов 137-й серии

Под наименованием «137-я серия», свидетельствующем о просторных квартирах с удобными планировками, на квартирном рынке скрываются разные с технологической точки зрения типы жилья. Поэтому если вам предлагают приобрести квартиру в доме 137-й серии, то уместен вопрос: какого года постройки этот дом – до 1992 года или после. До обозначенного срока у них был один производитель – ДСК-2, а после его банкротства данные дома достраивали разные строительные организации.

Начало экспансии 137-й серии на ленинградские стройплощадки в 1970-е годы связано с вводом в строй супергиганта ДСК-2. Комбинат поглотил Обуховский и Полюстровский ДСК, которым в новой технологической цепочке предстояло довольствоваться скромной ролью производителей элементов лестничных маршей и сантехкабин. На новой производственной базе в промзоне Парнас, на десяти технологических линиях производились конструктивные элементы домов 137-й серии, которые отправлялись не только на стройплощадки нашего города, но и в другие регионы и республики СССР. Каждый год 137-я серия модернизировалась, улучшались планировки квартир, а в перспективе был даже намечен переход на утепленные трехслойные панели. Еще одна особенность, которой гордились разработчики, – это возможность изменить архитектурный облик дома, сменив «рубашку» наружных стеновых панелей. Впрочем, этой возможностью не пользовались (широко развернутое конвейерное производство резкие новации отвергало, а потому все дома 137-й серии все-таки похожи друг на друга). На проектную мощность – 1,2 млн кв. м жилья в год – комбинат так и не вышел, хотя в лучшие годы здесь закладывали около 800 тыс. кв. м. В начале девяностых годов прошлого века такие объемы заказов стали для города непосильными, предприятие-гигант стремительно обанкротилось, оставив больше миллиона квадратных метров недостроя разной степени готовности.

Застройщики, поставленные перед необходимостью достраивать дома 137-й серии на инженерно подготовленных территориях, вынуждены были искать другие технологические решения, и, увы, не все из них оказались удачными. Итак, что же сегодня встречается под видом 137-й серии?

Классическая 137-я серия

Речь идет о домах, построенных до 1992 года индустриальным методом из конструктивных элементов, произведенных на ДСК-2. У первых домов серии 137.11 множество недостатков, и в первую очередь это – плохая гидроизоляция панельных стыков и холодные наружные стены. Впрочем, за годы массового производства технологию все-таки доработали, и постройки периода расцвета ДСК-2 (1986-1989 годы), наиболее качественные.

137-я серия, монолитно-панельный вариант

Один из примененных вариантов достройки домов 137-й серии после 1992 года: монолитный каркас и изготовленные на других домостроительных производствах наружные панели с прослойкой утепляющего материала. Монолитно-панельный метод позволил достраивать и корпуса, находившиеся на стадии нулевого цикла, и объекты, на которых к моменту остановки ДСК-2 оставалось возвести два-три этажа. Монолитные дома считаются более прочными, нежели собранные посредством обычных шарнирных соединений.

Однако несколько лет эксплуатации выявили в некоторых таких домах серьезные дефекты. Трехслойные панели наружных стен, как оказалось, не всегда хорошо подгонялись под уже существующую конструкцию (частично собранную из остатков, а местами – монолитную), и в стыках между родными панелями нижних этажей и чужими обнаружились щели. Проблема заключается в том, что ликвидировать последствия недосмотра строителей зачастую приходилось наспех – при помощи подручных средств в уже заселенном доме. Стало быть, дома 137-й серии, построенные в период с 1992 до 1998 года, сильно разнятся по качеству.

Монолитно-кирпичные дома на базе 137-й серии

Этот вариант, применявшийся при застройке кварталов вблизи станции метро «Рыбацкое», а также в Невском районе, сохранил все планировочные особенности классической, крупнопанельной 137-й серии, но избавлен от главных ее недостатков – протечек и вымерзания. В качестве материала для наружных стен здесь использован силикатный кирпич с прослойкой пенополистирола.

Не блещет планировкой:
или смежные комнаты, или квартира односторонняя, да и общая площадь квартиры самая маленькая из всех панельных квартир вообще (все та же "трешка" всего лишь 58 метров).
Поэтому они ценятся куда меньше остальных "панелей", но все же больше "хрущевок" - прежде всего за наличие лифта и больших метражей.

Правда, есть у них и неоспоримое преимущество: дома этих серий есть во всех районах, и можно подобрать сравнительно недорогое жилье там, где вам хочется.
В квартирах паркетные полы, трехкомнатные квартиры - двухсторонние, с двумя лоджиями. Кухни небольшие (6-6,5 кв.м.).
Главное отличие 504-й серии от "корабля" в том, что окна расположены не под потолком, а на вполне нормальном уровне. И полы не линолеумные, а паркетные.
По своей цене квартиры в этих домах чуть дороже "кораблей".
А все разнообразие 504-х серий (1ЛГ504, 1ЛГ504Д) мало отличаются по метражу и прочим свойствам, разве что кухня в "просто 504-й" чуть побольше.

К явным минусам серии, помимо небольшой площади, можно отнести отсутствие в 1-комнатных квартирах кладовок и встроенных шкафов. Да и с балконами и лоджиями сложно: они могут быть, а могут и не быть(в двух и более комнатных квартирах в коридоре обязательно присутствует встроенный шкаф или кладовка, а лоджия - напротив большой комнаты).
Не слишком удобно в 504-й располагается ванная комната, даже средней величины стиральную машину установить в ней проблематично.
Общая площадь квартир, как правило, невелика - 44-45 кв. метров двухкомнатная,
54-58 - трехкомнатная.
Особняком стоит серия 1ЛГ504Д2.

Этажность: 9, 10 (с магазинами в цокольном этаже)
Материал наружных стен: бетонные панели
Высота жилых помещений: 250 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные
Производитель: Кузнецовский ДСК
Годы строительства: 1969-1993
Основные районы расположения: Московский, Красногвардейский, Калининский, Невский, Приморский

Это серия-долгожитель. Ее производство начато в 1969 году на Кузнецовском ДСК. Дома этой серии начали активно возводиться в начале 1970-х годов, когда началась массовая застройка Северо-Приморской части города. Однако дома более старых модификаций можно встретить и в южных районах. Планировки квартир серии, появившейся в конце 60-х, не менялась до прекращения выпуска в начале 1990-х годов, однако дизайн фасадов изменился до неузнаваемости.
Прототипом для серии послужили хрущевки серии 1-ЛГ507, и первые модификации серии также были пятиэтажными (по сути, они практически не отличались от домов 507-й серии ни по внешнему виду, ни по планировкам). Потом серия «подросла» до 9, а затем до 10 и 12 этажей.
В 1987 году на смену ей пришла модификация 1-ЛГ504Д2 (категория «новая панель»).

Потребительские качества:

По сути, это дома, пришедшие на смену более ранним пяти- и девятиэтажным сериям, унаследовавшие от них все основные плюсы и минусы: продуваемые межпанельные стыки, тесные прихожие и слишком компактные, чтобы быть комфортными лифтово-лестничные узлы с одним лифтом. Однако в этих домах более просторные, от 8 до 11 кв. м кухни. В них, в отличие от домов более поздних поколений, например от «кораблей» или домов 137-й серии, также используются пустотные настилы с паркетными полами в комнатах, что обеспечивает неплохую звукоизоляцию между этажами.

Серия 1-ЛГ-600 - она же "Корабль" (ниже)

Этажность: 4-10
Материал наружных стен: навесные газобетонные панели
Высота жилых помещений: 255 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные
Площади кухонь: 8,3-11 кв. м
Производитель: ДСК-3 (Автовский ДСК)
Годы строительства: 1981-2007
Основные районы расположения: Все районы Санкт-Петербурга, за исключением центральных, пригороды

Эта домостроительная серия – улучшенная наследница «корабля» и долгожитель петербургского рынка недвижимости. Ее основной отличительный признак – Г-образные окна кухонь. Стандартная комплектация квартиры – паркетные полы, а с наступлением 2000-х годов – металлопластиковые рамы со стеклопакетами. В кухнях могут быть как газовые, так и электроплиты.

Будучи освоенной в 80-е годы ХХ века, эта серия с незначительными изменениями строилась до середины первого десятилетия 2000-х. В 2001 году появилась модификация, не имеющая Г-образных окон, однако прежняя версия также продолжала строиться, причем если дома дорыночного периода чаще всего окрашены в желтый цвет, то современные застройщики выбирали для своих домов весьма радикальные расцветки фасадов. В отличие от ДСК-2, производитель «шестисотой» серии – ДСК-3 (известный нам по пятиэтажкам серии ГИ и «кораблям» Автовский ДСК) – в условиях экономических потрясений сохранял стабильность.

Дома серии 1-Лг-600.11 сохранили некоторые черты своих предшественников – предельно лаконичных и экономичных «кораблей» серии 1-Лг-600, избавившись, впрочем, от их основных недостатков. Наружные стены в этих домах – также из газобетонных панелей, правда, более теплых, чем у прототипа.

В годы расцвета индустриального домостроения объемы производства на ДСК-3 доходили до 400 тыс. кв. м в год, но и уже в рыночный период серия 600.11 сохраняла популярность у застройщиков. В частности, в прошлом десятилетии около 20% строящегося в Петербурге жилья было представлено домами серии 600.11, квартиры в которых привлекали внимание приличным и стабильным качеством, а также вполне доступной ценой.

Г-образные окна кухонь, ставшие своего рода «визитной карточкой» домов серии 600.11, вызывают у потенциальных новоселов не самые положительные ассоциации с «кораблем». Однако, как в свое время поведали проектировщики, первоначально предполагалось, что при относительно небольшой площади кухни узкое окошко позволит более рационально разместить мебель и выиграть дополнительное пространство. При этом форма и размеры верхней форточки позволяли вписать в нее стандартный кондиционер советского производства. Шумные кондиционеры «Баку» в нашем климате не прижились, но форточки остались.

И еще одна особенность. Наружная стена из газобетона – не лучшее место для размещения навесных полок и шкафов: гвоздь в нее забивается легко, но так же без труда и вынимается. Поэтому серия 600.11 в версии 2001 года предусматривала отказ от Г-образных окон. Кухни стали больше, и необходимость жесткой экономии пространства отпала. Технология производства наружных стен из легкого и экологичного газобетона помогла ДСК-3 легко пережить ужесточившиеся нормы теплосбережения. В то время, когда другие производители начали применять утепляющие прослойки на основе минеральной ваты и полимеров, в строящихся домах серии 600.11 лишь немного (с 24 до 32 см) увеличили толщину наружных стен, стали применять тройное остекление и энергосберегающие стеклопакеты.

Причина интереса застройщиков недавнего прошлого к таким домам – чисто экономическая: квадратный метр в панельном доме должен быть доступным. Например, номенклатура старых вариантов серии предусматривает однокомнатные квартиры 37 кв. м, двухкомнатные – 55 кв. м, трехкомнатные – 66 и 72 кв. м. В версии 2001 года есть однокомнатные квартиры 45 кв. м, двухкомнатные - 60 и 70 кв. м, метраж стандартной «трешки» – 82 кв. м.

Стандартные квартиры в домах серии 600.11 не слишком различаются по планировкам. На каждом этаже – четыре квартиры (однокомнатная, двухкомнатная и две двусторонние трехкомнатные). В каждой квартире есть лоджия. Кухни везде одинаковы и почти правильной квадратной формы (8,26 кв. м в прежнем варианте, 10,84 – в модернизированном). К числу плюсов серии можно отнести безопасную конструкцию лестнично-лифтового узла: лестничная площадка не имеет темных закутков и хорошо просматривается. В варианте 2001 года сами площадки стали более просторными. В пригородных районах есть малоэтажные модификации (от четырех до шести этажей). Причем в четырех- и пятиэтажных – нет лифтов.

Качество построенных домов этой серии сильно разнится, в зависимости от года постройки и амбиций застройщиков, когда речь идет о домах рыночного периода: ведь они пытались позиционировать квартиры в таких домах и как жилье повышенной комфортности, и как самое демократичное.

Этажность: 9
Материал наружных стен: бетонные панели
Высота жилых помещений: 250 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные
Производитель: Обуховский ДСК
Годы строительства: 1966-1973
Основные районы расположения: Фрунзенский, Невский

Первая девятиэтажная серия домов в Ленинграде, одна из самых ранних брежневок. Производство домостроительной серии 1-ЛГ602 началось на Обуховском ДСК (ДСК-2) в 1966 году и закончилось в начале 1970-х годов. Серия включала в себя пять типов девятиэтажных домов разной протяженности. «Проекты предусматривают применение новых отделочных материалов – керамики, стеклянных плиток, полимеров. Расширена цветовая гамма панелей. Фасады стали более пластичными и выразительными. Многое изменилось и во внутренней отделке зданий. Улучшились (разумеется, по отношению к постройкам хрущевской поры) звукоизоляционные качества перегородок и перекрытий», – писали в газетах о домостроительной серии, призванной стать самой массовой.

Но реальная строительная практика в СССР эпохи развитого социализма серьезно отличалась от того, что рисовалось на ватмане. Одна из удач проектировщиков – светлые лестничные площадки с вытянутым в горизонтальной плоскости окном. Здесь появились лифты и мусоропроводы. Планировки домов не отличались разнообразием. Конструкция лестнично-лифтового узла позволяла разместить на этаже четыре квартиры и, в общей сложности, десять жилых комнат. Таким образом, на одной лестничной площадке дома серии 1-Лг-602 могут размещаться одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с общим числом комнат, кратным десяти («две двухкомнатные + две трехкомнатные», «две четырехкомнатные + две однокомнатные», «одно-, двух-, трех- и четырехкомнатная»). На эти четыре квартиры приходятся также две лоджии (исключение составляют лишь торцевые секции). К числу планировочных недостатков серии можно отнести отсутствие подсобных помещений – есть квартиры без кладовок, а также неудобные кухни: при не такой уж и маленькой площади – больше 7 кв. м – они как бы прижаты к наружной стене монолитной стандартной сантехкабиной (их на стройплощадки привозили уже готовыми), а стена, разделяющая кухню и санитарные «удобства», представляет собой короб, в котором проложены трубы и вентканалы.

Это неудобство стало очевидным сразу, а потому архитектор Сваричевский предложил развернуть лестничные узлы в домах этой серии на 45 градусов. Такая компоновка позволяла расположить на этаже не четыре, а шесть квартир, увеличив при этом площади кухонь и санузлов. Предложение сулило немалый экономический эффект, однако дело ограничилось строительством экспериментального дома на пересечении улиц Будапештской и Турку (бывшая Бассейная ул.) в 1970 году и премией Совета Министров в 1973.

С середины 1970-х годов строились улучшенные модификации серии 1-602У, отличающиеся от прототипа поперечно расположенными ваннами, позволяющими поставить стиральную машину, и увеличенными кухнями.

Потребительские качества

Места общего пользования (кухни, прихожие, санузлы) в квартирах типовых домов 1-602 не поддаются перепланировкам. Узкая кухня здесь – не самое подходящее место для расположения стандартной стиральной машины, а для того, чтобы разместить стиральный автомат в ванной комнате с продольно расположенной ванной, от раковины придется отказаться. Сделать полноценную кладовку в таком доме можно только если пожертвовать площадью и без того не слишком просторных комнат.

Квартиры в домах серии 1-602 по ценам сопоставимы с квартирами в хрущевках, однако строительное качество – заметно выше. Двусторонняя четырехкомнатная квартира в таком доме – неплохой вариант для большой семьи.

Дома серии 1-602 – холодные, толщина наружной стены – около 35 см, что никак не вписывается в современные нормы теплозащиты зданий для нашего региона. Тем не менее, основные источники теплопотерь – не сами стеновые панели, а ветхие оконные блоки (которые можно заменить современными стеклопакетами в металлопластиковых рамах) и межпанельные стыки.

Серия 1-ЛГ606
Этажность: 9
Материал наружных стен: бетонные панели
Высота жилых помещений: 250 см
Квартиры: одно, двух, трех, четырехкомнатные (на первых этажах)
Производитель: Полюстровский и Кузнецовский ДСК
Годы строительства: 1967-1973
Основные районы расположения: Московский, Фрунзенский, Красногвардейский, Калининский

Это вторая по массовости жилищная серия образца второй половины 1960-х годов, ее производители – Полюстровский и Кузнецовский ДСК. Эти дома строились с 1967 по 1973 год и отличались улучшенными по сравнению с 602-й серией потребительскими характеристиками. Именно поэтому дома 606-й серии часто строили для ЖСК. Первые этажи во многих домах – нежилые, в них располагаются магазины.

Применительно к этим панельным постройкам, впервые можно говорить о пластике фасадов: со стороны входа в парадную центральная часть секции выступает вперед, образуя выступ с лестнично-лифтовым узлом и двумя однокомнатными квартирами (кухня – 8 кв. м, комната – 15,7 кв. м, прихожая со встроенным шкафом, раздельный санузел).

Лестничная площадка в доме 606-й серии – это темный коридор на шесть или (в некоторых вариантах) семь квартир. Между тем такая конструкция имеет положительную особенность, по достоинству оцененную жильцами: у них есть возможность отделить часть коридора общей дверью. Во всех квартирах, кроме однокомнатных и тех, что расположены на первых этажах, есть балконы. Причем в трехкомнатных квартирах – они на два окна. В домах серии 1-606-Лг в принципе не предусмотрено смежных комнат, однако в свое время этот плюс обернулся минусом – возвратом коммунального заселения.

В концах лестничной площадки-коридора обычно располагаются двусторонние двухкомнатные квартиры (прихожая – 9 кв. м, вместительная кладовка, комнаты – 18 и 13,5 кв. м, кухня – 5,8 кв. м). Кроме этого, обычно на этаже располагается односторонняя двухкомнатная квартира (комнаты – 17,8, 11 кв. м, кухня – 9 кв. м), а также трехкомнатная (в некоторых модификациях вместо нее – две однокомнатные).

Потребительские качества

Из всех панельных брежневок обозначенного нами периода – это самые теплые и наиболее удобные дома. Пустотные перекрытия и настилы обеспечивают хорошую звукоизоляцию, толстые наружные стены с широкими подоконниками – меньшую зависимость домашнего комфорта от изменения направления ветра, удачно продуманные планировки квартир (в стандартном исполнении все межквартирные стены являются несущими) надежно изолируют от соседей по этажу: в этих домах неплохая звукоизоляция. Кроме того, обычным явлением в подобных домах были качественные паркетные полы в комнатах, хорошая гидроизоляция в санузлах.

Однако есть и серьезные недостатки. Например, потолочные балки, расположенные «ступенями» вдоль стен в кухнях и комнатах, уменьшают высоту помещения у стены до 2,35 м – не любую мебель здесь можно поставить. К тому же междуэтажное перекрытие являет собой «пирог» из бетонной плиты толщиной всего 5 см (!), на который положены лаги и доски, щедро просыпанные песком. При ремонте такой квартиры с заменой полов нужно быть предельно аккуратным: при сверлении отверстий, чтобы закрепить новые лаги, можно запросто пробить отверстие к соседям снизу.

Для всех квартир в домах серии 1-Лг-606 (кроме однокомнатных) реализовано множество вариантов перепланировок, с учетом вкусов современного потребителя, – и для их реализации не нужно ломать несущие стены. Особо интересны с этой точки зрения торцевые двусторонние «двушки». В частности, маленькую кухню в такой квартире (главный недостаток) часто соединяют с примыкающей к ней комнатой. Кроме того, кладовую в конце коридора можно увеличить до 4 кв. м и, сделав вход из маленькой комнаты, превратить ее в гардеробную. Именно по этой причине в квартирах этой серии, пожалуй, чаще, чем в каких-либо других, встречаются как узаконенные, так и несанкционированные «улучшения», о которых следует помнить при приобретении квартиры в таком доме.

Серия 1-606М

Этажность: 9
Материал наружных стен: бетонные панели
Высота жилых помещений: 250 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные
Производитель: Полюстровский ДСК
Годы строительства: 1972-1985
Основные районы расположения: Красногвардейский, Калининский, Невский, Приморский

Модификация серии 1-ЛГ606, которая строилась с 1972 до середины 1980 годов, имеющая значительное разнообразие модификаций и типовых планов этажей. Помимо девятиэтажных секций, разработан 14-этажный вариант. Такие дома строились преимущественно в Красногвардейском районе (Веселый Поселок, Ржевка-Пороховые)

Ширококорпусные крупнопанельные высотные дома 5-17 этажей
с 1, 2, 3 комнатными квартирами.
В 2 - 3 х комнатных квартирах два санузла.
Высота жилых помещений 2,70 м.
Техподполье и технический этаж для размещения инженерных коммуникаций, крышной котельной.
Лифты грузоподъемностью 400 кг, грузопассажирский.
Наружные стены трехслойные из высокопрочного керамзитобетона с утеплителем из плитного полистирола (350 мм).
Внутренние железобетонные (180 мм).
Перегородки - 120 мм.
Перекрытия железобетонные (140 мм).
Отопление от автоматизированной газовой котельной (на крыше).
Вентиляция естественная вытяжная через вентиляционные блоки в ванной комнате и туалете.

Блочный дом - этот тип домов очень часто путают с панельными домами. Оно и не удивительно, так как и в том и в другом случае ограждающие стены выполнены из легких бетонов, но, в панельном домостроении размер стены - это размер панели (с соответствующим армированием), а в блочном варианте стена складывается из нескольких элементов - мелких блоков.

Блочный дом имеет практически тот же недостаток, что и кирпичные дома "брежневской" эпохи - отвратительное качество штукатурки (если кое-кто не помнит, то главное в соцстрое было не качество, а количество), крайне неровные потолки с постоянно трескающимися швами между плитами перекрытий. С панельным "братом" эти дома роднит очень плохое качество "спаренных" оконных переплетов.

Перепланировать квартиру в блочном доме - практически не возникнет проблем. Возможен снос перегородок, изменение размеров ванн и туалетов (что в панельном доме - категорически невозможно), при желании - расширение оконных и дверных проемов.

По потребительским качествам панельные и кирпичные брежневки недалеко ушли от пятиэтажных хрущевок. Правда, в них появились лифт и мусоропровод. СНиПы, утвержденные в 1963 году, положили начало строительства панельных домов второго поколения: минимальные площади кухонь увеличились до 6 кв. м, проход в кухню через общую комнату уже не допускался, а обустройство совмещенных санузлов разрешалось только в однокомнатных квартирах. Практически данные улучшения начали действовать с 1965 года. Несмотря на то что СНиПы предполагали минимально допустимые площади, реальные характеристики практически не отличались от них. Результат – маленькие кухни – 6-8 кв. м, крошечные прихожие – от 4 кв. м, а также возврат коммунального заселения из-за отказа от смежных комнат. Практика, когда вместе с трехкомнатной квартирой семья из двух-трех человек получала «в нагрузку» подселенца, например одинокого пенсионера, приобрела массовый характер.

Типичные представители панельных домов второго поколения в сегодняшнем Петербурге – это серии 1-602 (они строились преимущественно в Купчино и Невском районе) и 1-606 (Гражданка, Купчино, Московский район). Преобладание тех или иных серий в основных спальных районах этих серий обусловлено близостью к ним Обуховского, Полюстровского и Кузнецовского домостроительных комбинатов.

К категории кирпичных брежневок относят девятиэтажные и точечные четырнадцатиэтажные дома 528-й серии (1-528КП-40, 1-528КП-41, 1-528КП-42, 1-528КП-80)

Потребительские свойства

Самые холодные и самые теплые
Кирпичные серии (1-528КП-40, 1-528КП-41, 1-528КП-42), а также дома серии 1-606 и 1-504Д в теплофизическом отношении не являются проблемными. Здания серии 1-602 держат тепло значительно хуже. Хуже всего приходится жильцам угловых квартир. Единственный рецепт «лечения» – окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.

Особенности ремонта
В этих домах, так же как и в хрущевках, как правило – паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую междуэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола обычно заполняли песком. При капитальном ремонте полы рекомендуются вскрывать, мусор – выгребать, а новый паркет или ламинат класть на керамзитобетонную стяжку либо на фанерное основание по лагам из бруса.

Перепланировки
В брежневках смежные комнаты встречаются в основном только в трехкомнатных квартирах. А несанкционированные перепланировки – явление гораздо более редкое, нежели в хрущевках: как правило, отказывались от встроенных шкафов, чтобы увеличить площадь комнат.

Этажность: 1-3
Материал наружных стен: бревенчатые, обшивка вагонкой
Высота жилых помещений: 230-270 см
Квартиры: 1,2,3 комнатные
Производитель: местные строительные организации
Годы строительства: до 1957 года
Основные районы расположения: пригороды

На рынке недвижимости пригородов Санкт-Петербурга и Ленинградской области представлены квартиры в деревянных домах квартирного типа. Происхождение у подобных объектов может быть разное: это старинные усадьбы и дачи, в советский период заселенные коммунальным способом, дома послевоенной постройки, ведомственное жилье Министерства обороны, бывших колхозов, совхозов и предприятий. Со второй половины 1950-х годов, когда был взят курс на индустриальное домостроение, многоквартирные деревянные дома в Ленинградской области практически не строились.

В «усадебных» дореволюционных домах встречаются многокомнатные квартиры, заселенные коммунальным способом, ведомственные послевоенные строения, как правило, имеют нежилой чердак, а также одну либо две квартиры на этаже.

В городских районах предложения приобрести квартиру или комнату в деревянном доме встречаются исключительно редко: с середины 1950-х деревянные дома в Ленинграде, наряду с коммунальными квартирами, активно расселяли и сносили. Как правило, если сегодня речь идет об уцелевшем деревянном доме в городском районе (исключение составляет Курортный), то это, скорее всего, бараки, расположенные на территории поглощенных городом пригородных населенных пунктов, вблизи железнодорожных станций. В большинстве случаев это ведомственный или маневренный жилищный фонд, квартиры не подлежат приватизации, пребывают в ветхом состоянии, но при этом годами могут ждать расселения.

Одноэтажные деревянные дома, в которых предлагаются квартиры, как правило, на две семьи – с отдельными входами и небольшими приусадебными участками. И чаще всего в этом случае предмет продажи – не квартира, а доля собственности на строение и участок (скорее всего, в данном случае речь идет о старом индивидуальном доме, поделенном наследниками).

В том, что касается привычных городскому жителю сантехнических удобств, то для деревянного дома возможен широкий спектр вариантов: от полного их отсутствия (водоразборная колонка, колодец, туалет во дворе) до полноценного центрального отопления и водоснабжения. Газоснабжение также может быть центральным и «балонным». Попадаются и такие варианты, как дровяная колонка, печное отопление. При отсутствии возможности подключения к коммунальным сетям, владельцы такой недвижимости часто решают вопросы коммунальных удобств самостоятельно: устанавливают душевые кабины, газовые водонагревательные колонки, делают канализационные септики, комплектуют колодцы насосными станциями. Однако иногда улучшения проводятся с нарушениями строительных, санитарных и пожарных норм и не отражаются в паспорте объекта недвижимости.

При покупке квартиры в деревянном доме следует быть особенно внимательным: большинство таких домов – со значительным процентом износа. Для владельцев и нанимателей подобных объектов действуют региональные программы расселения жителей ветхого и аварийного жилищного фонда. Самые проблемные места таких домов – старые ленточные фундаменты, нижние венцы срубов, кровельные конструкции, междуэтажные перекрытия. Вторая проблема деревянного дома – высокая пожароопасность. Соответственно, если это «коммунальный» дом, то он должен быть оборудован средствами пожаротушения.

Дореволюционные деревянные дома часто пребывают в лучшем состоянии, нежели послевоенные, которые часто строили наспех, из мокрого, выловленного в Финском заливе, леса. Тем не менее иногда покупка квартиры (доли собственности) в деревянном доме является вполне оправданным приобретением, например, в случае когда необходимо переселить пожилых родственников из других регионов. В престижных пригородных районах, например в Курортном, такие квартиры иногда приобретают в качестве второго – загородного – жилья. А доля дома со своим участком и коммуникациями может стать неплохой стартовой площадкой для семьи, желающей жить в пригороде.

Этажность: 4-22
Материал наружных стен: силикатный и керамический кирпич, крупноформатные поризованные блоки, наружные стеновые панели нестандартных конфигураций
Высота жилых помещений: 250-270 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные
Производитель: разные строительные организации
Годы строительства: с советского периода по наше время
Основные районы расположения: все районы Санкт-Петербурга, Ленинградская область

Под домами по индивидуальным проектам в советский период подразумевались «несерийные» жилые строения, как правило кирпичные, которые строились в разных районах города, в том числе в центральных, вдоль ключевых магистралей, дома-«вставки» между серийными корпусами (например между «кораблями»). В домах по индивидуальным проектам встречаются и квартиры нестандартных планировок. В частности, в домах-«вставках» встречаются просторные кухни, а также помещения в форме трапеции или с пятью углами. Один из минусов таких квартир – трудности при попытке обставить их стандартной мебелью.

Встречаются и «несерийные» панельные дома, которые, впрочем, разрабатывались по большей части как экспериментальные – с перспективой последующего тиражирования. Среди домов, которые в «дорыночный» период строили по индивидуальным проектам, значительную долю составляют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Тем не менее участники квартирного рынка, обозначая свои предложения как «индивидуальный проект», часто подразумевают и типовые дома неизвестных им серий, а также современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, которые практически повсеместно начиная с середины 1990-х годов строятся по индивидуальным проектам. По сути, это правильно: подавляющее большинство современных построек именно таковыми и являются. Однако продавцу следует иметь в виду, что покупатель получит значительно более полезную информацию, если в предложении будет указан конструктивный тип дома (например – кирпичный, кирпично-монолитный, панельно-монолитный и т. п.).

Этажность: 4-28
Материал наружных стен: кирпич, крупноформатные поризованные керамические блоки,
отделка – лицевой кирпич
Высота жилых помещений: 250-320 см
Квартиры: от студий до двухуровневых многокомнатных
Производитель: разные строительные организации
Годы строительства: с начала 1990 годов
Основные районы расположения: все районы Петербурга, Ленинградская область

Подавляющее большинство современных кирпичных домов в своем большинстве также являются кирпично-монолитными, однако в них может быть разный «удельный вес» кирпича или монолита. Соответственно, эта пропорция позволяет застройщикам позиционировать свои дома и как «кирпично-монолитные», и как собственно «кирпичные». Между тем даже в последнем случае в основе здания имеется монолитный каркас и перекрытия.

Кирпично-монолитные дома унаследовали и плюсы, и «детские болезни» монолитных домостроительных технологий. Поэтому при всех обеспеченных данной технологии плюсах (главный из которых – широкий выбор планировочных решений), в зданиях, построенных на основании монолитных технологий, встречаются и серьезные минусы, связанные с неправильным ее применением. В домах разных периодов постройки (преимущественно в прошлых десятилетиях, когда контроль за качеством строительства был ослаблен) встречаются «завалы» и перекосы из-за неправильного монтажа или прогибов опалубок, иногда – дефекты заливки бетона. Как правило, такие дефекты не представляют опасности, хотя и значительно затрудняют отделочные работы.

Керамический кирпич считается одним из самых долговечных строительных материалов. Однако качество фасадной отделки современных кирпично-монолитных домов может сильно разниться. Среди монолитно-кирпичных построек последнего времени уже встречаются здания, фасады которых требуют косметического ремонта.

Подавляющее большинство относительно современных монолитных и кирпично-монолитных домов сдавалось покупателям без внутренней отделки – она отдавалась на откуп первичным покупателям, поэтому при покупке такой квартиры на вторичном рынке следует иметь в виду, что ее качество может сильно разниться. А широкая свобода планировочных решений также порой оборачивается появлением квартир непродуманных и не слишком ликвидных на вторичном квартирном рынке планировок, сделанных первичным приобретателем «под себя».

Следует иметь в виду, что перепланировка в квартире с монолитными внутриквартирными перегородками возможна только на стадии строительства.

Кирпичные дома по индивидуальным проектам, типовые кирпичные дома, современные кирпичные дома

Этажность: до 9 (больше 9 – монолитно-кирпичные дома)
Материал наружных стен: керамический кирпич, крупноформатные поризованные керамические блоки
Высота жилых помещений: 250-320 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные
Площади кухонь: 8-17 кв. м
Производитель: разные строительные организации
Годы строительства: от XVII века до наших дней
Основные районы расположения: все районы Санкт-Петербурга, Ленинградская область

Из кирпича строились и дома старого фонда, и «сталинские», и типовые «брежневки». Среди домов, которые возводились по индивидуальным проектам в советские времена, можно выделить объекты нового строительства в районах дореволюционной застройки, кирпичные «дома-вставки» в районах, застраиваемых «кораблями», а также многоподъездные дома, как правило, выходящие на парадные магистрали. Стандартные планировки квартир соответствуют требованиям того или иного периода, в котором производилась застройка. Наиболее интересные с точки зрения приобретателя планировочные решения, просторные кухни (до 16 кв. м) и комнаты нестандартных конфигураций (трапециевидных форм или с пятью углами) встречаются в кирпичных домах-вставках между панельными строениями, а также в угловых корпусах. В особенности когда они соединяются не под прямыми углами. Однако стандартную мебель в подобных квартирах расположить нелегко.

Кирпич – и по сей день остается стратегическим материалом для жилищного строительства. Однако современные дома по большей части относятся к категории кирпично-монолитных, причем удельный вес монолитных конструкций год от года растет, а полуметровую кирпичную кладку в наши времена заменяют более легкими – с прослойкой утеплителя на основе пенополистирола. Оно и понятно: натуральный керамический кирпич – материал дорогой. Поэтому классические жилые здания с массивными кирпичными стенами – обычно не больше семи этажей – строятся преимущественно при уплотнении районов старой застройки и позиционируются как минимум в качестве строений бизнес-класса.

Причем если застройщики советского периода знали только красный и белый керамический кирпич, а также серый силикатный стандартных размеров, то сегодня номенклатура кирпича заметно расширилась, что дает возможность реализовывать разные архитектурные решения. К категории кирпичных домов относятся также строения из крупноформатных поризованных керамических блоков. Для фасадной отделки используется лицевой кирпич разных расцветок и фактур.

Потребительские свойства кирпичных домов
Некоторые сегодняшние застройщики позиционируют свои кирпично-монолитные дома как кирпичные. Но всегда уместен вопрос о том, каков «удельный вес» кирпича в этих строениях. Все кирпичные дома отличаются благоприятными теплофизическими свойствами, они медленно остывают к зиме и сохраняют прохладу летом. Качество межквартирной звукоизоляции зависит от того, из каких материалов возводились перегородки и внутренние стены.

Любое массивное кирпичное здание требует качественного фундамента. Поэтому любые просчеты и ошибки при фундаментных работах приводят к ускоренному износу здания. При покупке квартиры в кирпичном доме на вторичном рынке следует обращать внимание на трещины по фасаду и внутренних стенах. Если они свежие, их много, они параллельны или расходятся, подобно ветвям дерева, следует проявить осторожность.

Еще одно слабое место многих кирпичных домов прежних лет, в частности, некоторых строений 528-й серии, а также уплотнительной застройки старого центра, – электропроводка, а зачастую – невозможность увеличения электрических мощностей. В верхних этажах 14- и 16-этажных домов часто бывает плохой напор воды (проблема частично «лечится» заменой стояков горячего и холодного водоснабжения).

Среди кирпичных домов, которые строились в прежние годы по индивидуальным проектам, а также среди типовых строений 528-й серии значительный процент – дома жилищно-строительных кооперативов. В них сохранились более благополучная социальная среда, а также традиционно высокая культура обслуживания. В точечных «брежневских» домах вместо трехкомнатных квартир с миниатюрными спальнями иногда встречаются «номенклатурные» двухкомнатные квартиры, предназначенные для партийных работников и прочих советских «элитариев», а также «сдвоенные» апартаменты.

Этажность: 5-15
Материал наружных стен: газобетонные навесные панели
Высота жилых помещений: 250 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные
Производитель: Автовский ДСК (ДСК-3)
Годы строительства: 1969-1982
Основные районы «дислокации»: Красносельский, Кировский, Приморский

«Корабли» – наиболее типичные и узнаваемые дома первой половины 1970-х годов, которые относятся к третьему после хрущевок и ранних брежневок градостроительному поколению панельных домов. Квартиры в этих домах на сегодняшнем квартирном рынке наряду с жильем в хрущевских пятиэтажках считаются самым доступным городским жильем. Тем не менее, в брежневские времена новенькие постройки, похожие на палубные надстройки океанских пассажирских лайнеров, казались комфортным и уютным жильем. Что же повлияло на репутацию «корабля»?

В 1969 году постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по улучшению качества жилищно-гражданского строительства», поставило задачу повышения художественно-эстетического и эксплуатационного уровня нового жилья. Этот документ положил начало домостроению третьего поколения.

Первыми домами с улучшенной эстетикой и эксплуатационными качествами стали постройки серии 1-Лг-600, разработанные ЛЕНЗНИИЭПом для Автовского домостроительного комбината (ДСК-3) в начале 1970-х годов.

Квартиры в петербургских «кораблях» невелики, но не стоит в этом винить проектировщиков: они честно выполняли задачу, поставленную партией и правительством (обеспечить каждую советскую семью отдельной квартирой), а потому старались по возможности обособить каждое помещение в малогабаритной квартире. Потребительские качества квартир мало изменились по сравнению с домами хрущевского периода. Номенклатуру и характеристики квартир проектировщики по-прежнему стремились приближать к демографическому составу населения, но не за счет увеличения жилья, а уменьшая за счет появления дополнительных перегородок количество проходных комнат, отказываясь от совмещенных санузлов, планируя во всех квартирах встроенные шкафы, съедавшие площади и без того тесных прихожих.

В условиях дефицита жилплощади под «каждой семьей» подразумевались три поколения. В планировочных решениях 1960–1970-х годов угадываются вчерашние коммуналки. По сути, отдельные квартиры отличались от коммунальных только меньшими габаритами. Основные принципы планировок те же: тамбур-коридор, обособленная кухонька, в больших квартирах – одна общая комната и несколько маленьких спален (от 6,2 до 13,2 кв. м). Гости из-за рубежа всегда удивлялись этой русской дизайнерской забаве: заполонить маленькие квартиры таким количеством перегородок и дверей.

Кухни в первых домах «корабельной» серии – небольшие, всего 6,17–6,3 кв. м, однако проектировщики предполагали, что расположение окна (с подоконником на уровне груди) поможет жильцам более рационально распорядиться небольшим пространством: под таким окном можно поставить обеденный стол или диван. В первых модификациях «кораблей» встречаются не только кухни с верхним расположением окна, но и миниатюрные спальни. Ведь в самом деле – только верхний оконный фронт позволяет втиснуть двуспальную кровать в помещение размером чуть больше 6 кв. м. И от этого спальня становится похожей на корабельную каюту. И это тоже одна из причин, по которой дома «шестисотой» серии окрестили «кораблями». Другая причина – характерная «корабельная» окраска и фасады, похожие на палубные надстройки: сплошные ленты и лоджии по всему фасаду (в первых образцовых «кораблях» стены, за исключением перемычек между окнами, окрашенных в радикальные цвета, были белыми).

Окна, расположенные под потолком, – заимствование из европейского опыта социального быстровозводимого жилья. Они были уместны в просторных малосемейных апартаментах (где живут дети и родители) с неизолированными пространствами холлов и гостиных. Но для советского квартиросъемщика такой атрибут европейского дома оказался совершенно чуждым и скоро стал символом неуютного дешевого жилья. Кроме того, мебель, способная придать благородный вид помещению, из окон которой видно только небо, была в годы развитого социализма большим дефицитом.

Главным прогрессивным отличием «кораблей» от типовых домов двух предыдущих поколений стал новый блок-секционный принцип проектирования. Разница между хрущевской застройкой и «корабельной» – примерно такая же, как между трехстворчатым ждановским шкафом, и югославской мебельной стенкой.

В номенклатуру серии 1-Лг-600 входили девяти-, двенадцати-, и пятнадцатиэтажные дома с разным количеством секций: односекционный (точечный) 54-квартирный, четыре варианта 252-квартирного дома, то есть пятисекционный широтной ориентации, семисекционный меридиональной и широтной ориентации, девятисекционный, а также семисекционный с улучшенными планировками для жилищно-строительных кооперативов. Как можно заметить, в числе новых веяний в проектировании, пришедших к нам из Европы, – различные планировочные решения для домов, ориентированных по широтам (восток-запад) и меридианам (север-юг). Набор разных по этажности и количеству секций домов, подобно стандартному мебельному гарнитуру, позволял заставлять ими целые кварталы. Но несмотря на широко декларировавшиеся новые принципы планирования, кварталы «корабельной» застройки все-таки отличались не больше, нежели комнаты со стандартной мебелью в квартирах их обитателей.

В основных районах «дислокации» «кораблей», близких к Автовскому ДСК – Красносельском и Кировском (по иронии судьбы, эти же районы ближе всего к Морскому порту) есть и микрорайоны, похожие на кухни (девятиэтажный стол-корабль, окруженный двенадцатиэтажными точками-табуретками), и кварталы-гостиные, где девяти- и двенадцатиэтажные «корабли», подобно элементам мебельной стенки, соединены кирпичными домами-вставками. Вставки эти достойны отдельной публикации: впервые за годы массового советского домостроения в соединениях жилых корпусов появились непрямые углы. Отказ от предельного рационализма обернулся плюсами для потенциального новосела: «излишки» площадей привели к появлению больших комнат, кухонь, просторных нестандартных холлов-прихожих. Однако вписать в такое помещение дефицитную в те годы мебель, было настоящей проблемой.

Потребительские характеристики

Минусы. Репутация у «корабля» – подмоченная. К сожалению, эти дома утратили былую привлекательность, потому что наши вечно реформируемые эксплуатирующие организации уже давно перестали обновлять фасады. К тому же, позаимствовав технологии и проектировочные решения в странах с более теплым климатом, наши строители забыли утеплить наружные стены, поэтому в случае перебоев с отоплением квартиры в «кораблях» довольно-таки быстро вымерзают. Между тем, пользуясь формулировкой, что спасение проживающих – дело рук самих проживающих, положение можно в значительной степени исправить за счет остекления лоджий, дополнительного утепления окон и входных дверей. Еще одна распространенная проблема «кораблей» – протечки по фасадам.

Но, кроме минусов, есть и плюсы. Конструкция дома-«корабля» (несущий каркас и наружные стены из легких навесных панелей) обеспечивает неплохой запас прочности. Однако следует помнить, что из-за такого конструктива квартиры в «кораблях» не поддаются перепланировкам. Верхнее расположение кухонного окна, конечно, серьезный недостаток, но почему бы не попытаться обратить его в достоинство, и не попробовать расположить кухонную мебель так, как предусматривали проектировщики? Что касается протекающих в сырую погоду наружных стен, то бороться с этим явлением в домах серии 1-Лг-600 значительно легче, нежели в других брежневках: необходимо требовать, чтобы эксплуатирующие организации своевременно обновляли стыки и красочное покрытие фасадов. Наружные стены из газобетонных панелей – не самый худший вариант с точки зрения экологии: они поддерживают особый микроклимат, забирая излишки влаги в сырую погоду и отдавая ее, когда на улице сухо. «Корабельные» лоджии вписаны в фасад ненавязчиво, а потому будучи застекленными, смотрятся совершенно естественно. Большинство домов серии 1-Лг-600 расположено в обжитых спальных районах застройки 70-х годов прошлого века.

Перепланировки и ремонт
Из-за ряда конструктивных особенностей (легкие навесные панели наружных стен и несущий каркас) «корабли» не поддаются перепланировкам.

Наружные стены из газобетонных панелей не держат никаких крепежей (гвозди, дюбели, саморезы и т. п.)

Основные модификации «кораблей» 1-Лг-600

1-ЛГ600А
Девятиэтажные дома с количеством подъездов от трех до девяти. Годы постройки: 1969-1978. В пригородных районах встречаются пяти- и семиэтажные корпуса домов этой модификации, однако в большинстве случаев это девятиэтажные многоподъездные дома. Основная застройка спальных кварталов Кировского и Красносельского районов. Такие дома строились в Приморском, Выборгском, Калининском и Фрунзенском районах. У данного типа домов есть множество модификаций, отличающихся от типовой. Вписывая такие дома в кварталы комплексной застройки, проектировщики научились изгибать их не только под прямым углом. Отсюда – разнообразие «корабельных» планировок. Площади кухонь в типовом варианте – 6,2 кв. м, комнат – 6,2-18,1 кв. м.

1-ЛГ600А-1, 1-ЛГ600А-8
Точечные одноподъездные дома, высотой 9, 12 или 15 этажей. Преимущественно Кировский и Красносельский районы. Прототип данных строений – хрущевка Г-5, основное отличие от прототипа – наличие лоджий в квартирах.

1-ЛГ600А/70
Модернизированный «корабль». Строительство этих домов началось в 1973 году и продолжалось вплоть до начала 1980-х годов. Прототип серии 1-ЛГ600.11. Главное отличие от первичной модификации – расположение секций «ступеньками», увеличенные до 10,5 кв. м площади кухонь. Этажность – 7, 9, 12, 15 этажей. Строились в Красном Селе и Горелово, Красносельском и Кировском и Приморском районах. Окна в торцах секций, как правило, отсутствуют.

Англ. cottage, первоначально - крестьянский дом.
Одноквартирный индивидуальный жилой дом (городской или сельский), при котором имеется небольшой участок земли.
Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей:
обычно в первом этаже - общая комната, кухня, хозяйственные помещения;
во втором - спальни.

Этажность: 3-28
Материал наружных стен: сэндвич-панели, навесные панели из керамзитобетона, вентилируемые фасадные системы с облицовкой керамогранитом
Высота жилых помещений: 250-320 см
Квартиры: от студий до двухуровневых многокомнатных
Производитель: разные строительные организации
Годы строительства: с начала 1990-х годов
Основные районы расположения: все районы Санкт-Петербурга, Ленинградская область

Первыми монолитными домами в Ленинграде стали широко известные «дома на ногах» на набережной Смоленки, возведенные в 1980-х годах. С начала 1990-х годов монолитное домостроение – это основная технология, применяемая при строительстве каркасов многоквартирных жилых зданий в Санкт-Петербурге. Строительство занимает более длительный, по сравнению с крупнопанельным домостроением, период. Впрочем, для «рыночного» времени это не столь принципиально, потому что в конечном итоге, скорость строительства зависит скорее от темпов финансирования, чем от технологии. Строительство каркаса производится при помощи сборно-разборных переставных опалубок, в которые заливают бетонный раствор.

Монолитные технологии позволяют делать здания практически без ограничений по этажности. Поэтому в основе практически всех современных домов с числом этажей больше десяти – монолитный конструктив. Главный плюс монолитного домостроения – практически не ограниченная свобода выбора планировочных решений. Отсюда и широкое разнообразие современных квартирных планировок: это могут быть и скромная студия 23 кв. м, и двухуровневые апартаменты, и пентхаус с выходом на эксплуатируемую кровлю.

Материал наружного стенового ограждения (оно не несет вертикальной нагрузки), может быть любым: от того же бетонного монолита, утепленного пенополистиролом, до кирпича и крупноформатных поризованных блоков. Наружная облицовка также может быть любой: лицевой кирпич, штукатурные фасадные системы, керамогранит.

Технологии монолитного домостроения широко применяются и при строительстве панельных, точнее, монолитно-панельных домов. В этом случае роль домостроительных крупнопанельных производств сводится к поставке на стройку собственно наружных стеновых панелей и стандартных железобетонных конструкций, например, элементов лестничных маршей. Поэтому значительная часть домов, которые строились с 2000-х годов и позиционировались как панельные, также в большинстве своем имеют монолитный конструктив.

Широкое распространение монолитной технологии в последнем десятилетии XX века было обусловлено ее доступностью для небольших строительных организаций, до того момента не «засвеченных» в жилищном строительстве. Отсюда – и основной недостаток «монолита», его зависимость от человеческого фактора: кто, как и с какими технологическими нюансами строит.

Поэтому при всех обеспеченных данной технологией плюсах (главный из которых – широкий выбор планировочных решений) в домах, построенных на основании монолитных технологий, встречаются и серьезные минусы, связанные с неправильным ее применением. В домах разных периодов постройки (преимущественно в прошлых десятилетиях, когда контроль за качеством строительства был ослаблен) бывают «завалы» и перекосы из-за неверного монтажа или прогибов опалубок, иногда – дефекты заливки бетона. Как правило, такие дефекты не представляют опасности, хотя и значительно затрудняют отделочные работы.

Подавляющее большинство монолитных домов сдавалось покупателям без внутренней отделки, поэтому при покупке такой квартиры на вторичном рынке следует иметь в виду, что ее качество может сильно разниться.

Широкая свобода планировочных решений также порой оборачивается минусами: появлением квартир непродуманных и не слишком ликвидных на вторичном рынке планировок, сделанных первичным приобретателем «под себя». Следует иметь в виду, что перепланировка в квартире с высоким удельным весом монолитных конструкций (то есть когда внутриквартирные перегородки – тоже монолитные) возможна только на стадии строительства. Если дом возведен – просчеты проектировщиков уже не исправить.

Еще одна проблема монолита – неважная звукоизоляция. Но если акустические шумы (такие как громко работающий телевизор) можно компенсировать за счет качественной внутренней отделки, то основная неприятность, которая никак не «лечится», восприятие ударных шумов: звук работающего перфоратора или мощной акустической системы легко распространяется по этажам.

Этажность: 10-28
Материал наружных стен: сэндвич-панели, навесные панели из керамзито-бетона
Высота жилых помещений: 250-320 см
Квартиры: от студий до двухуровневых многокомнатных
Производитель: разные строительные организации
Годы строительства: с начала 1990 годов
Основные районы расположения: все районы Санкт-Петербурга, Ленинградская область

Большинство домов, которые строились с 2000 годов и позиционировались как панельные, также в большинстве своем имеют монолитный конструктив и наружное стеновое ограждение из стеновых панелей, как правило, слоистой конструкции. Возведение каркаса производится при помощи сборно-разборных переставных опалубок, в которые заливают бетонный раствор. Строительство дома по панельно-монолитной технологии занимает более длительный, по сравнению с крупнопанельным домостроением период.

Монолитные технологии позволяют делать здания практически без ограничений по этажности, поэтому чаще всего современные панельно-монолитные дома имеют больше десяти этажей. Главный плюс монолитного домостроения – практически неограниченная свобода выбора планировочных решений на стадии строительства. Отсюда и широкое разнообразие современных квартирных планировок: от студий до двухуровневых апартаментов.

Тем не менее при строительстве панельно-монолитных домов обычно закладываются типовые планировочные решения, а ширина помещения обычно задана размерами наружной стеновой панели.

Этажность: 2-4
Материал наружных стен: керамический кирпич (иногда б/у), крупноформатные блоки из кирпича, шлакоблоки
Материалы перекрытий: деревянные или металлические балки
Высота жилых помещений: 270-320 см
Квартиры: 1-, 2-, 3-, 4-комнатные, многокомнатные коммунальные
Площади кухонь: 5,5-14 кв. м (большие кухни – в коммунальных квартирах)
Годы строительства: 1945-1952 гг.
Основные районы расположения: Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский

Немецкие коттеджи строились с 1945 по 1952 год, как правило, для нужд и за счет восстанавливаемых предприятий и считались жильем почти что временным, маневренным фондом. Отсюда и география их расположения – вблизи старых промзон (близ Волковского кладбища, на Южном шоссе в Купчино, около Удельного парка и на Выборгской стороне…). Как правило, это 2-4-этажные дома из кирпича с деревянными балками перекрытий. Для возведения таких домов, как правило, привлекали пленных немцев и финнов, а за основу были взяты немецкие проекты невысоких построек. Между тем в Германии коттеджи по подобным проектам строились на одну-две семьи, у нас за фасадами малосемейных по определению домов, украшенных эркерами, арками и просторными балконами, зачастую скрывались переуплотненные коммуналки. Причем они могли быть двух- и трехуровневыми, при этом кухни комплектовались дровяными плитами.

В таких постройках сегодня встречаются как двух- и трехкомнатные квартиры (45-60 кв. м), так и многокомнатные – но практически все они имеют коммунальное прошлое, а впоследствии были расселены. В послевоенном Ленинграде строительные материалы были в дефиците, поэтому при строительстве часто использовались балки (в том числе и металлические), двери, а также кирпич, оставшийся от разрушенных войной домов (коллекционеры кирпича при разборке таких домов зачастую находят раритеты). В качестве строительного основания также использовались фрагменты старых построек. В таких домах встречаются деревянные лестницы, ванны в кухнях. В некоторых домах ванн изначально не было. Встречаются в них и «элитно-номенклатурные» квартиры.

Одна из серьезных проблем таких домов – ветхость и существенные разрушения фундаментов (причина понятна: их строили наспех, из того, что было под рукой и без серьезных гидрогеологических обследований). За редким исключением, такие дома нуждаются в капитальном ремонте.

Речь идет о так называемой "новой панели".

Современные панельные дома могут быть и демократичными (например, классическая серия 600.11), и иметь некоторые признаки жилья класса "люкс" (серия 1.090.1 Гатчинского ССК с потолками высотой 3,2 м, «упакованная» стеклопакетами и бесшумными лифтами "Отис").

Традиционно панельные дома считались более холодными, нежели постройки с кирпичными наружными стенами. Однако новые нормы теплосбережения, обозначенные в СНиПах, заставили разработчиков типовых домов обратить внимание на качество наружных стеновых панелей. В сегодняшних вариантах это либо трехслойные бетонные плиты с прослойкой активного утепляющего материала (серии 121; 1.090.1), либо панели из легкого газобетона толщиной в 240 мм (600.11). Между тем ахиллесовой пятой подобных сооружений по-прежнему остаются стыки наружных панелей. И хоть в настоящее время для их заделки применяются дорогие импортные материалы на силиконовой основе, достичь одинаковых теплоизоляционных свойств панели и стыка не удается.

К "новой панели" относятся дома хорошо известных 600.11-й и 137-й серий, впервые появившиеся в 1980-е. Однако за четверть века с момента постановки на домостроительный конвейер они претерпели серьезные конструктивные изменения.

Наименование "137-я серия" сегодня свидетельствует о хороших планировках квартир. Особенно удачными признаются "трешки".

В качестве "самой престижной панельной серии" на рынке выступает не собственно 137-я, а 137.11. У первых домов серии 137.11 множество недостатков и, в первую очередь, это плохая гидроизоляция панельных стыков и холодные наружные стены. Впрочем, за годы массового производства технологию все-таки доработали.

В домах серии 137.11 два лифта (пассажирский и грузовой), кухни не меньше 10 кв. м, санузлы, понятное дело, раздельные, ванны расположены поперек. Прихожие от 4.8 кв. м в однокомнатных квартирах до 13.6 кв. м – в трехкомнатных. Один из главных недостатков серии – неудобные крылечки при входе в парадную (с высоким порогом и довольно крутыми ступеньками). Такое «препятствие» может стать труднопреодолимым для мам с колясками и пожилых людей. И еще: в стандартном варианте 137-й серии проектировщики не предусмотрели встроенных шкафов и кладовок.

Годы строительства: с 1956 по настоящее время
Материал наружных стен: бетонные, керамзито-бетонные панели, облицованные керамической плиткой
Этажность: 5-16
Высота помещений: 250-320 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные
Площади кухонь: 5,5-16 кв. м
Санузлы: смежные и раздельные
Основные районы застройки: все городские и пригородные районы, кроме исторического центра

Начало массового панельного домостроения в Ленинграде пришлось на вторую половину 1950-х годов. В 1955-м вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Этот документ подверг критике «излишества» в сталинских домах и надолго определил всю идеологию советского домостроения. Постановление предписывало к сентябрю 1956 года разработать типовые проекты, призванные удешевить строительство жилья, для того чтобы к 1980-му, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Решать масштабную задачу в Ленинграде должны были шесть домостроительных комбинатов, которые были введены в строй с 1959 по 1972 год.

В «рыночный» период, панельные дома также продолжали строиться, но технология крупнопанельного полносборного домостроения была вытеснена монолитно-панельным домостроением, позволившим увеличить этажность до 20 этажей и выше, а также создавать дома с квартирами нестандартных планировок.

К настоящему моменту известны пять поколений панельных домов. Первое – преимущественно пятиэтажные дома первых индустриальных серий, так называемые хрущевки. Основу их проектирования положили СНиПЫ образца 1957 года. Проектирование тоже поставили на индустриальные рельсы. Нормативы образца 1957 года, которые брались на вооружение архитекторами, предусматривали высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные, от 4,5 кв. м, кухни, допускали устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. Самые распространенные серии панельных «хрущевок» – 1-507/1-504, 1-335, ГИ, ОД.

Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, пришедших на смену хрущевкам, положили строительные нормативы 1963 года, которые увеличивали минимальные площади кухонь с 4,5 до 9 кв. м и не допускали устройства совмещенных санузлов. Между тем реально новые нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» начали внедряться только в 1965 году, а параллельно с этим, вплоть до начала 1970-х, продолжали строиться дома панельные пятиэтажные дома первого поколения. Самые распространенные типы брежневок – 1-602, 1-606, 1-504Д. К кирпичным брежневкам относят дома серии 1-528КП-40, 1-528КП-41.

К третьему поколению крупнопанельных домов относят так называемые корабли – это наиболее типичные и узнаваемые дома первой половины 1970-х. В основу «кораблей» (домов «шестисотой» серии – 1-ЛГ-600 и ее многочисленных модификаций) заложены блок-секционные принципы проектирования. Дома «корабельной» серии – это своего рода мебельный «гарнитур», позволивший «обставлять» ими новые для того периода микрорайоны массовой застройки. Однако планировки квартир разнообразием по-прежнему не отличались.

Все вышеобозначенные типы домов на сегодняшнем квартирном рынке относятся к категории «старая панель». Строительство крупносекционных жилых зданий четвертого поколения, к которым прикрепилось обозначение «новая панель», началось в 1970-е годы. Улучшенные по сравнению с предыдущими поколениями планировки предполагали кухни от 9 кв. м, отказ от комнат, площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах, в частности в 137-й серии, а также в дома «гатчинских» серий, высота этажа увеличилась до 2,7 м. В домах с числом этажей больше девяти в этот период предусматривалось два лифта, один из которых – грузовой, повышенной вместительности. В этом случае обычно проектировалась «черная» лестница с проходом через балкон.

К категории «новая панель» также относятся «областные» серии – те, что в начале 1990-х годов, после остановки и банкротства основных домостроительных предприятий Петербурга, строили домостроительные комбинаты из Ленинградской области (в первую очередь «гатчинские» 121-я серия, и 1.090.11 – «Оптима»).

Дома, которые возводились с середины 1990-х, по большей части относятся к категории монолитно-панельных. В этом случае роль домостроительных крупнопанельных производств сводится к поставке на стройку собственно наружных стеновых панелей и стандартных железобетонных конструкций, например, элементов лестничных маршей. Поэтому большинство домов, которые строились в обозначенный период и позиционировались как панельные, в большинстве своем имеют монолитный конструктив. В настоящее время ряд российских и финских производителей выпускают широкую номенклатуру многослойных ограждающих панелей для монолитно-панельного домостроения. Соответственно, монолитно-панельное домостроение еще рано списывать со счетов.

Реконструкция зданий - это проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих:

• реорганизацию объекта;
  
• изменение габаритов и технических показателей;
  
• капитальное строительство, пристройки, надстройки;
  
• разборка и усиление несущих конструкций;
  
• переоборудование чердачного помещения под мансарду;
  
• строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.
  

При реконструкции зданий предусматривается полное или частичное освобождение помещений: отселение жителей, вывод организаций и т.д.

Как правило, в процессе реконструкции из существующих элементов здания, остаются лишь несущие конструкции: стены, плиты перекрытия, лестничные марши.
Замене подлежат все коммуникации, половое покрытие, перегородки с последующим настенным покрытием, потолки.

Тип дома – панельный
Этажность – 12,15
Квартиры – 1,3 комнатные
Производитель – Автовский ДСК
Годы строительства – 1970е-1982 г.
Города распространения – Санкт-Петербург

В 1979 году в Ленинграде произошло полной обрушение 15-ти этажного дома серии 1-ЛГ-600-I, после чего строительство новых зданий было прекращено, а старые были модернизированы.

Этажность: 5-9 и 8-16
Материал наружных стен: трехслойные сэндвич-панели
Высота жилых помещений: 255 и 275 см
Квартиры: одно-, двух-, трехкомнатные, в последних модификациях – многокомнатные
Площади кухонь: 10-15 кв. м
Производитель: Киришский ДСК
Годы строительства: с 1980-х годов
Основные районы расположения: Ленинградская область, пригородные районы

Пятиэтажки и девятиэтажки Киришского ДСК образца 1980-х годов по планировочным решениям напоминают пятиэтажные дома 121-й серии. Более поздние постройки – дома серии 1-090-1. Однако комбинат производил широкую номенклатуру сэндвич-панелей и конструктивных элементов для монолитно-панельных домов, поэтому многие дома, построенные с их использованием, позиционируются как жилые здания серии 90ЛО-М и отличаются разнообразием планировочных решений.

Тип дома – панельный
Этажность – 4-13
Высота жилых помещений – 278 см
Квартиры – 1,2,3,4 комнатные
Производитель – 211-й КЖБИ (г. Сертолово, Ленинградская обл.)
Годы строительства – с 1995 г. по настоящее время
Города распространения – Санкт-Петербург, Пушкин, Сестрорецк, Красное Село, Выборг, Луга, Янино, Кузьмолово, Сертолово, Всеволожск, Горелово, Вел. Новгород, Петрозаводск, Псков
Разработчик: 58-й ЦПИ МО РФ совместно с ЦНИИЭП Жилища

Этажность: 3-7
Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия – железобетонные плиты, монолит, деревянные или металлические балки
Высота жилых помещений: 240-420 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные
Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года
Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

Квартиры в домах СФК традиционно высоко ценятся на квартирном рынке. Капитальный ремонт почти всегда предполагает замену инженерных систем дома и, в подавляющем большинстве случаев, когда речь идет о старом фонде, перекрытий и внутренних стен. Капитальный ремонт может быть комплексным, так и выборочным. С 1990-х годов все виды капитального ремонта обозначают словом «реконструкция». Тем не менее, капремонты бывают разными.

Выборочный капремонт
Производился без расселения или с частичным расселением, преимущественно в 1960-е годы. В квартирах устанавливали газовые колонки, заменяли трубы, ремонтировали перекрытия (без их разборки). Ванны при таком ремонте установить иногда «забывали», зато зачастую в неизвестном направлении исчезали старинные камины, антикварная фурнитура. О капитальном ремонте, произведенном в период с 1965-го по 1973 год, часто можно узнать только из паспорта объекта.

Комплексный капремонт
Практиковался в 1970-е и в первой половине 1980-х годов. При таком ремонте нетронутыми оставались только наружные стены, старые перекрытия заменялись на железобетонные. Типичные проблемы такого ремонта – неудачно вписанные лестничные клетки, значительные перепады высот при монтаже плит перекрытий (иногда они просто лежат «ступеньками»). Лепнина, изразцовые камины и прочие атрибуты, которыми столь ценен старый фонд, оказывались утраченными, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям.

При комплексном капитальном ремонте (ККР) полностью перекраивалась и квартирография. Однако планировочные решения ККР образца 1970-80-х годов сильно разнятся. В «ведомственно-номенклатурных» домах (где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации) встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. При этом массовая реконструкция государственного (а фактически – ничейного) жилфонда заставляла проектировщиков вписываться в суровые СНиПы для обычных брежневских квартир. И поскольку в них были обозначены площади комнат, но не пропорции, в старых домах появились жилые ячейки, мало соответствующие сегодняшним представлениям о домашнем уюте: например, узкие коридоры с такими же узкими комнатами (5х2 м), выходящими на одну сторону (риэлторы называют такие квартиры «гребенками» или «расческами»).

Реконструкция старого фонда
Реконструкции, которые проводились начиная с рыночного периода, то есть с начала 1990-х годов, мало похожи на капремонты предыдущего десятилетия. За емким определением «реконструкция старого фонда» встречаются и постройки, соответствующие стандартам жилья премиального класса, и дома, любовно отреставрированные, в которых строители, не тронув элементов декора, аккуратно слой за слоем счистили пережитки коммунального прошлого, и здания, наспех подвергнутые выборочному капремонту с частичным расселением.

Этажность: 3-7
Материал наружных стен: силикатный кирпич, керамический кирпич, керамические блоки, крупноформатные блоки из кирпича, шлакоблоки
Материалы перекрытий: деревянные или металлические балки (довоенный период), бетонные плиты (послевоенный период)
Высота жилых помещений: 270-320 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные, многокомнатные коммунальные, коридорная система
Площади кухонь: 3,5-14 кв. м
Годы строительства: 1928-1965
Основные районы расположения: Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский

К домам сталинского периода принято относить объекты жилищного фонда, построенные с середины 1930-х по 1956 год. Однако границы обозначенного периода в жилищном строительстве размыты: в качестве сталинского дома в каталоге предложений могут встретиться и здания периода конструктивизма постройки 1920-х годов, и приличные строения из кирпича, которые продолжали возводиться, в соответствии с градостроительными планами предыдущих десятилетий, вплоть до второй половины шестидесятых годов.

В привычном сегодняшнем представлении сталинский дом – это массивное здание из кирпича или керамических блоков, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты, а также штукатурка из протравленной кислотой гранитной крошки (в настоящее время эта технология, столь популярная в первой половине XX века, утрачена). Следует, правда, отметить, что выделить из всего обозначенного периода только «типичные» сталинские дома не представляется возможным. В застройке того периода есть и так называемые кировские дома («кировки», «кировские бараки»), и двух-трехэтажные «немецкие коттеджи», и постройки барачного типа, в том числе деревянные (в пригородных районах), рядовые сталинские дома (с 1950-х годов вводится стандартизация планировочных решений и появляются первые серийные дома), а также парадная ансамблевая застройка.

Сталинский период в жилищном строительстве неоднороден как по историко-архитектурному содержанию, так и по потребительским свойствам самих квартир. Однако вне зависимости от периода постройки, все дома сталинского периода можно легко разделить на два основных типа: номенклатурные (предназначавшиеся для руководящих работников и их семей) и рядовые (рассчитанные на коммунальное заселение). В сталинских домах первого типа обязательно были лифты, мусоропроводы (иногда на кухнях). Жилые помещения тоже ранжировались: в таких домах предусматривали кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги. В таких довоенных сталинских квартирах традиционно высокие потолки (больше трех метров), просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты – от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м, подсобные помещения. Наиболее характерные элитные сталинские дома – вблизи Смольного, вдоль Московского проспекта.

В рядовых домах встречаются и классические трех- и четырехкомнатные квартиры, и квартиры коридорного типа, которые заселялись как общежития. Дополнительные удобства в таких домах не проектировали, однако в 1970-е годы многие такие дома были оборудованы выносными лифтами, в них появились ванны (в кухнях) или ванные комнаты.

В довоенных домах есть планировочные решения, предусматривающие один санузел на две или три квартиры. Ванны в кухнях и ванные комнаты здесь тоже – иногда являются следствием более поздних улучшений, поскольку изначально они не предусматривались.

Сталинский ампир (неоклассицизм)
Этажность: 5-9
Материал наружных стен: керамический кирпич, керамические блоки
Материалы перекрытий: металлические балки, бетонные плиты
Высота жилых помещений: 270-320 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные, многокомнатные коммунальные, общежития
Площади кухонь: 4,5-14 кв. м
Годы строительства: 1935-1956
Основные районы расположения: Московский, Кировский, Центральный (у Смольного)

В 1935 году на смену конструктивизму пришел сталинский ампир – возврат к классицизму, но уже в новой редакции. Особо приметные ансамбли вдоль парадных магистралей (Московский пр., пр. Стачек) украшали остроконечными башенками, наподобие кремлевских. Такие дома начали строиться в Ленинграде в конце 1930-х годов. Если быть точнее, то начало архитектуре неоклассицизма положил генеральный план развития Ленинграда, выполненный под руководством Льва Ильина. Решение о его разработке было принято в 1935 году, и тогда же были определены нормы плотности населения на территории – 500-600 человек на гектар (до революции – 1500-2000 человек). Кварталы площадью 10-12 га застраивались отныне почти одновременно и по единому проекту.

Утвержденный еще в довоенное время, план строительства метрополитена обозначил две основные парадные магистрали города – проспект Стачек и Московский проспект. Именно эти улицы и ассоциируются сегодня с качественными сталинскими домами. Согласно этим документам, Московский проспект рассматривался как новый центр Ленинграда.

В этих домах отдельные номенклатурные квартиры с комнатами для прислуги соседствовали с многокомнатными коммуналками: отсюда значительный разброс планировочных решений. Между тем, коммунальные квартиры в таких домах успешно расселяли как в советские, так и уже в рыночные времена. В прежние годы – за счет обменных цепочек, в новые – за счет встречных покупок.

Рядовая застройка, послевоенные сталинские дома

Этажность: 4-7
Материал наружных стен: силикатный кирпич, керамический кирпич, керамические блоки, крупноформатные блоки из кирпича, шлакоблоки
Материалы перекрытий: металлические балки, бетонные плиты
Высота жилых помещений: 270-320 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные, многокомнатные коммунальные, коридорная система
Площади кухонь: от 4,5 кв. м
Годы строительства: 1947-1965
Основные районы расположения: Московский, Выборгский, Адмиралтейский

Обострившийся после войны дефицит жилья заставил вернуться к опыту экономичного жилья: площади квартир становятся значительно меньше, из числа обязательных элементов исключаются ванные комнаты. Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, но степень стандартизации жилья здесь выше.

К началу борьбы с излишествами в архитектуре (1956 год) вновь возводимые дома лишились лепного декора, эркеров. Как правило, с середины 1950-х годов штукатурная отделка применялась только для фасадов, выходящих на парадные магистрали. Основной «одеждой для стен» стал силикатный кирпич. Причем в те годы он был не серым, как сегодня, а почти белоснежным: городская копоть сделала свое дело. Поскольку власти взяли курс на посемейное расселение, появились квартиры с небольшими прихожими и маленькими кухнями. Однако в те годы не было возможности отказаться от коммунальных квартир и общежитий. Поэтому планировки в таких домах сильно разнятся.

С началом курса на массовое строительство типового жилья появились пятиэтажки 528-й серии из силикатного кирпича. От сталинок они унаследовали эркеры и относительно высокие потолки (2,7 м), от хрущевок – стандартные планировки и унификацию всех планировочных параметров. Сталинский период в жилищном строительстве закончился.

Этажность: 2-7
Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками
Высота жилых помещений: 240-420 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные
Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года
Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

К категории «Старый фонд» (СФ) в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. В большинстве регионов России определение «старый фонд» часто ассоциируется не с «антикварными» квартирами, а с ветхим и аварийным жильем. Поэтому, общаясь с иногородними контрагентами, об этой особенности следует помнить.

В риэлторском обиходе дома старого фонда принято делить на дома с деревянными балками перекрытий (квартиры в них оцениваются дешевле) и дома с металлическими балками. В отдельную категорию принято выделять «Старый фонд с капремонтом» (СФК).

Годы постройки
Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.

Основные районы дореволюционной застройки
По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.

По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.

Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.

Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.

Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.

Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.

Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий
В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.

Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.

По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.

Особенности коммунального заселения
Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.

Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.

Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой
Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.

Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.

Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде

• Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.
• Необратимый износ конструкции зданий.
• Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».
• Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.
• Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.
• Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.
• Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.
• Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.
• Трудности в согласовании перепланировок.

Советы покупателям

1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.

2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.

3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.

4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.

История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).

Про пятиэтажные дома первого индустриального поколения в свое время ходила шутка о том, что Хрущев «совместил ванную комнату с уборной, но пока не смог совместить пол с потолком». Между тем именно благодаря массовому жилищному строительству, поставленному на индустриальные рельсы в конце 1950-х годов, многие ленинградские семьи смогли выехать из коммуналок. Пусть в три комнаты пятиэтажки предлагалось поселить два, а то и три поколения, зато в каждой квартире были горячая вода и своя ванная комната.

Недостатки пятиэтажек, традиционно считающихся самым дешевым классом петербургского жилья, потенциальным покупателям уже хорошо известны. В них отсутствуют лифт и мусоропровод. Но есть у них и неоспоримые преимущества. Во-первых, хрущевки ремонтопригодны: их санация с заменой инженерных сетей и утеплением фасадов способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. Во-вторых, основные микрорайоны расположения питерских хрущевок давно уже не являются городскими окраинами. Эти обстоятельства предопределили хорошую ликвидность квартир в хрущевках на сегодняшнем рынке недвижимости.

В разных районах Санкт-Петербурга доминируют разные типы хрущевок, что исторически обусловлено близостью территории застройки к тому или иному домостроительному комбинату.

Потребительские свойства

Самые холодные и самые теплые
Хрущевки считаются «холодным» жильем, но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527) в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см – в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям дома серии ГИ, ОД и 1-335. Первые – из-за вечно продуваемых стыков, вторые и третьи – из-за не выдержавшей испытания временем конструкции наружных стеновых панелей. Самые проблемные в этом отношении – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций.

Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности, квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.

Особенности ремонта
В хрущевках, в отличие от домов более поздних серий, еще не клали линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у них паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую междуэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола обычно заполняли песком. Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы. При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек: пустыми бутылками и консервными банками.

Перепланировки
Перепланировки для хрущевок – самое обычное дело. Пожалуй, только однокомнатные квартиры в них не поддаются улучшениям. Основное, что всегда напрашивалось – превратить смежные комнаты в двух- или трехкомнатных квартирах в изолированные, отделив часть общей комнаты коридором и лишив дальнюю комнату кладовки. Поэтому при покупке такой квартиры следует обязательно сверять произведенные улучшения с данными в паспорте объекта. Изолированные кухни в домах серии ГИ тоже, как правило, являются следствием перепланировок. Еще один предмет «творчества» – санузлы с сидячими ваннами, которые заменяют более современными душевыми кабинами, но такое улучшение не является перепланировкой.